NOI 计算器（净营业收入）

净营业收入是收益型房产分析的地基：资本化率、DSCR、估值全都建立在它之上。这个计算器带你逐项过账——从计划毛租金到最终 NOI。

NOI 怎么构建

NOI = 有效毛收入 − 运营开支（不含月供、不含资本性支出）

有效毛收入 = 计划租金 + 其他收入（费用、车位、洗衣），再扣空置和收租损失。运营开支：房产税、保险、管理费、维修、你承担的水电杂费——唯独不含房贷月供和资本性改造。

两个最常见的错误：把月供算进去（那是债务成本，不是运营成本），以及忘记计提空置。美国住宅按 5% 空置计提是常见基线。

NOI 包含月供吗？

绝不包含。月供是融资成本不是运营成本——NOI 必须与融资无关，才能用于资本化率和 DSCR。

NOI 包含大修（换屋顶、换 HVAC）吗？

不包含。大额不规则资本开支不入 NOI，但承销时通常会单独按月计提大修准备金。