资本化率计算器（含贷款）

普通资本化率不考虑融资——但几乎没人全款买房。这个工具在资本化率之上加了一层贷款分析：输入贷款条件，同时看到月供、DSCR、年现金流和加杠杆后的现金回报率。

从资本化率到现金回报率

月供 = P · r(1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)，其中 r = 年利率/12，n = 年限 × 12

资本化率本身仍是无杠杆口径（NOI ÷ 价值）。贷款层把它转换为股权表现：NOI 减去年还本付息得到现金流，现金流除以自有投入（此处近似取房价 − 贷款额）即现金回报率。

DSCR（偿债覆盖率）= NOI ÷ 年还本付息。美国贷款机构对出租房贷款通常要求至少 1.20–1.25 倍；低于 1.0 意味着房租覆盖不了月供。

贷款机构要求 DSCR 多少？

1–4 户投资房贷款通常要求 1.20–1.25×。低于 1.0 表示房产自身现金流为负，多数机构会拒贷。

为什么现金回报率和资本化率不一样？

正杠杆：当资本化率 > 贷款常数时，加杠杆放大回报（CoC > 资本化率）；当贷款常数高于资本化率时，杠杆起反作用（负杠杆）。