资本化率计算器

资本化率（Cap Rate）是收益型房产投资中被引用最多的指标：它衡量不考虑贷款杠杆时，房产本身产生的年化回报率。输入净营业收入（NOI）和房产价格，立即得出资本化率——还可以反推目标资本化率对应的合理买入价。

资本化率如何计算

资本化率 = 净营业收入 NOI ÷ 房产价值 × 100%

资本化率基于净营业收入（NOI）：租金总收入减去房产税、保险、管理费、维修等运营开支，但不扣除房贷月供。

参考区间（美国，2026）：独栋出租房常见 5–8%，小型多户住宅 5–9%。超过 10% 的资本化率通常意味着市场较弱或房产本身有风险，而不是“更划算”——务必在同一市场、同一资产类别内比较。

多高的资本化率算好？

美国住宅投资者多数瞄准 5–8%。低于 5% 说明回报主要依赖增值预期；高于 10% 往往伴随空置、管理或治安风险。

资本化率包含房贷月供吗？

不包含。NOI 不扣债务本息——正因如此，资本化率才能在不同融资结构的交易之间直接比较。

资本化率和现金回报率（Cash-on-Cash）用哪个？

比较房产本身用资本化率（无杠杆口径），看自己实际投入现金的回报用现金回报率（加杠杆后口径）。两者的区别见对比页。