现金回报率 vs 资本化率

资本化率和现金回报率都是百分比，但回答的是不同问题：资本化率说房产在融资之前的成色；现金回报率说你的自有资金在融资之后的表现。输入下面四个数，同时得到两个指标和杠杆判定。

核心区别

资本化率 = NOI ÷ 房产价值 | 现金回报率 =（NOI − 年还本付息）÷ 自有投入

资本化率是“房产指标”：与谁买、怎么贷无关，因此适合横向比价、跟踪市场定价。

现金回报率是“投资者指标”：同一套房，贷款不同，结果不同。当资本化率 > 贷款常数时为正杠杆（CoC 高于 Cap Rate）；反之杠杆为负，现金回报率低于资本化率。

哪个更重要？

选房用资本化率，下单前看现金回报率。两个都要过关——7% 的资本化率若配 9% 的贷款常数，每月都在亏钱。

现金回报率会高于资本化率吗？

会。只要贷款常数低于资本化率（正杠杆），融资就会放大自有资金的回报。