1031 交换计算器

1031 交换让美国房产投资者“”而不用当下缴资本利得税。这个计算器估算你的已实现收益、直接卖出的联邦税单（含折旧追回和 NIIT）、交换可递延的金额——还有那两个让大多数交换失败的截止日期。

递延的数学

收益 = 卖价 − 计税基础 + 已提折旧 − 出售成本；卖出税负 = 折旧部分 × 25% + 资本利得 × 23.8%

已实现收益 = 卖价 − 调整后基础 + 已提折旧 − 出售成本。折旧要“”，因为它逐年降低了你的计税基础。

直接卖出的税负：折旧部分最高按 25%（未追回 1250 收益）征税，其余按 20% 长期资本利得，适用处另加 3.8% NIIT。州税另计，此处不含。

两个截止日：过户后 45 天内书面指定置换房产，180 天内完成过户。错过任何一个，交换失败——税立即到期。

1031 是免税吗？

不是——是递延。计税基础带入新房产。很多投资人持有到身故，继承人获得“”，递延就变成了真正的免除。

外国人能做 1031 吗？

能——外国人可以用美国房产换美国房产。卖出时 FIRPTA 预扣照样发生，由合格中介（QI）处理资金流。

什么算“”？

美国境内持有用于投资或经营的不动产——几乎任何类型互换（独栋换公寓、土地换商铺均可）。自住房和为转卖持有的翻新房不符合。