出租还是卖掉？计算器

纠结现在卖房还是先租几年？这个工具用美元直接对比两条路：今天卖掉拿净到手，或持有 N 年收租金现金流、之后按增值房价卖出。

模型比较什么

现在卖：房价×(1−卖房成本) − 贷款余额 | 先租后卖：房价×(1+g)^n×(1−卖房成本) − 贷款余额 + 累计现金流

先租后卖路径包含两部分：按你假设的年增值率复利增长的房价，和出租期间累计的现金流，之后同样扣除卖房成本。简化模型假设贷款余额不变——实际摊还会让余额下降，所以这里略偏保守。

卖房成本：美国住宅卖家全包通常 6–8%（佣金+产权+让步）。如果市场平稳且现金流为负，出租很难胜过卖出；租金路径靠的是强现金流、增值预期，或你不想在此价位承担卖房成本。

卖房成本该填多少？

美国多数市场全包 6–8%（佣金、产权、交割）。若预期给买家让步或承担维修，再往上加。

模型考虑税了吗？

没有。资本利得税和折旧追缴因人而异，1031 交换或自住房免税额可能显著改变结论——决策前请咨询税务师。